DIAGNOSTIC OBLIGATOIRE : LE DIAGNOSTIC ASSAINISSEMENT

A l'heure où les effets du dérèglement climatique annoncé de longue date par la communauté scientifique se manifestent, les questions environnementales en général et de développement durable, comme la gestion des ressources naturelles en particulier, se retrouvent légitimement régulièrement sur le devant de la scène, d'autant plus en période pré-électorale. La question écologique serait-elle devenue (enfin) LA question politique majeure ? Un monde fini, donc vulnérable, ne saurait puiser indéfiniment dans ses réserves, limitées par hypothèse, ni les gaspiller et les polluer sans menacer ses grands équilibres dont la bio-diversité, et sans se mettre en danger lui-même !

C'est dans ce contexte de responsabilisation que vient d'être définitivement adoptée la loi sur l'eau et les milieux aquatiques qui, même si certains en relèveront les insuffisances au vu de l'enjeu à l'échelle de l'humanité, n'en constitue pas moins une avancée. Puisse t-elle, incitations fiscales aidant, sans jeu de mots et avec d'autres, faire mentir un auteur contemporain : "Le seul espoir, c'est la fuite" (Bernard WERBER, Le papillon des étoiles).

Parmi ces différentes mesures, l'une d'elles retiendra particulièrement l'attention des professionnels de l'immobilier : la création dans l'article L 1331-1 du code de la santé publique, outre d'une obligation d'entretien régulier et de vidange périodique par un technicien agréé, d'une obligation de réalisation tous les 10 ans d'un diagnostic des installations d'assainissement non collectif lorsque la commune n'a pas choisi d'exercer directement le contrôle desdites installations, par une personne répondant aux exigences de l'article L 271-6 du code de la construction et de l'habitation (garanties de compétence, assurance RCP, impartialité et indépendance avec le propriétaire ou son mandataire notamment), et selon les modalités prévues à l'article L 2224-8 du code général des collectivités territoriales (*).

Ce diagnostic sera remis au propriétaire qui, en cas de dysfonctionnement générant un risque sanitaire ou environnemental, devra procéder à la réhabilitation des installations dans un délai de 4 ans à compter de sa date de réalisation. A noter que d'ici fin 2012, les communes, qui se trouvent dotées de compétences renforcées en la matière, devront avoir fait contrôler toutes les les fosses septiques (la périodicité du contrôle ne peut ensuite excéder 8 ans), et la création d'une amende de 10 000 euros en cas de déversement d'eaux usées non autorisé dans le réseau public de collecte.

De plus, il est inséré un article L 1331-11-1 dans le code susvisé ainsi rédigé : « Lors de la vente de tout ou partie d'un immeuble d'habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées (on ne parle plus désormais d' « égout »), le diagnostic des installations d'assainissement non collectif est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L 271-4 à L 271-6 du code de la construction et de l'habitation.

Les dispositions du présent article entrent en vigueur à compter du 1er janvier 2013.»

Par voie de conséquence, le code de la construction et de l'habitation est modifié dans ses dispositions relatives au dossier de diagnostic technique pour intégrer ce nouveau diagnostic, l'article L 271-4 en particulier étant complété d'un 8° visant expressément celui-ci. Faute de production par le vendeur, la même sanction civile est encourue, soit l'impossibilité pour celui-ci de se prévaloir de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés.

Enfin, contrairement aux autres diagnostics, le coût de l'établissement du diagnostic assainissement, en tant que tel, ne devrait pas avoir d'incidence pour les propriétaires, puisqu'obligatoirement assumé par les communes elles-mêmes au titre des dépenses de contrôle. En revanche, il conviendra, le cas échéant, de régler entre les parties dans le compromis la question des travaux nécessaires imposés au propriétaire et restant à sa charge sauf délibération du conseil municipal en décidant autrement, ce qui ne sera évidemment pas sans influence sur la détermination du prix de vente.

L'agent immobilier a là encore un rôle important à jouer !

(*) L'article L 2224-8 du CGCT dispose : « Les communes prennent obligatoirement en charge les dépenses relatives aux systèmes d'assainissement collectif, notamment aux stations d'épuration des eaux usées et à l'élimination des boues qu'elles produisent, et les dépenses de contrôle des systèmes d'assainissement non collectif.

Elles peuvent prendre en charge les dépenses d'entretien des systèmes d'assainissement non collectif.

L'étendue des prestations afférentes aux services d'assainissement municipaux et les délais dans lesquels ces prestations doivent être effectivement assurées sont fixés par décret en Conseil d'État, en fonction des caractéristiques des communes et notamment de l'importance des populations totales agglomérées et saisonnières.»

Et l'article L 2224-9 du même code précise que l'ensemble des prestations énoncées ci-dessus devait en tout état de cause être assuré sur la totalité du territoire au plus tard le 31 décembre 2005.